THREE FUTURES
RE:BUILD / 재개발 의사결정 노트
기다림의 비용까지,
재개발 수익 계산기
지금의 물건에서 입주 후 매도까지. 가격과 일정의 가정을 바꾸며 내 투자 계획을 비교하세요.
확정 감정가·분담금·가격 예측이 아닌 입력 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 기본 일정·할인율·시나리오는 설명용 예시이며, 실거래가·구역 지정·세금은 자동 조회하지 않습니다.
EXIT STRATEGY
언제 팔면, 얼마나 남을까요?
매도가격은 총 자산 거래대금이며, 미납 분담금은 매수자 부담으로 가격에서 차감했습니다. ‘회수 현금’은 대출과 미반환 보증금을 정산한 매도일 현금으로 누적 수익과 다릅니다. 표시 시점은 일정 가정이며 매도 가능일을 보장하지 않습니다.
COST STRUCTURE
입주 때 총비용의 구성
SENSITIVITY
가격과 비례율이 달라진다면
기준 시나리오의 신축 가격 충격 ±10%p, 비례율 ±10%p 변화에 따른 입주 시점 수익. 기납부 초과 환급 재정산이 필요한 조합은 별도 검토하세요.
PAYMENT PLAN
앞으로 준비할 자금
이자는 원금 만기상환·단리, 추가 대출은 분담금 납부일부터 발생합니다. 원금 분할상환·금리 변동·대출 실행 한도는 반영하지 않습니다.
YOUR WORKSPACE
물건별로 저장하고 비교하기
최대 5개. 입력값은 이 브라우저에만 저장됩니다. JSON 파일에는 입력한 주소와 메모가 포함됩니다.
계산 방식과 확인할 자료
평가 기준일과 간이 추정의 범위
도시정비법 제72조는 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일 기준 종전자산 가격을 안내하도록 합니다. ‘직전 평균 거래가 = 감정가’가 아닙니다. 고시 전 철거·변경인가 등 예외는 별도 확인하세요. 거래사례 방식은 보정한 ㎡당 가격의 단순 평균 × 물건 전용면적 × 평가 보정률입니다. 토지·건물 방식은 토지면적 × 토지 단가 + 건물 연면적 × 재조달 단가 × 잔가율입니다. 잔가율은 입력 내용연수의 정액 감소와 하한값을 쓰는 설명용 모형입니다.
수익·손익분기·세금의 의미
누적 수익 = 매도가 − 매도비용 − 매입가 − 매입 부대비용 − 과거 순보유비 − 납부 분담금 − 입주 추가비용 − 향후 이자 − 향후 보유비 + 임대 순수입 + 환급금 − 입력 세금. 과거 순보유비에는 과거 임대수입을 차감해 넣습니다. 직접 입력 세금은 고정 비용, 유보율은 양의 모델 수익에 곱한 예비 금액입니다. 손익분기 매도가는 고정비 / (1 − 매도비용률)이며 직접 입력 세금을 포함합니다. 실제 세무상 양도차익·공제·누진세는 계산하지 않습니다.
어떤 점을 따로 확인해야 하나요?
실거래가와 사업 일정은 자동 수집하지 않습니다. 재개발의 분양대상 여부와 양수인의 조합원 지위 승계는 권리산정기준일, 조례, 취득 경위와 규제지역 등에 따라 달라집니다. 투기과열지구 재개발은 관리처분계획인가 후 지위 승계 제한과 예외를 확인해야 합니다. 체크리스트 완료는 법적 판정이 아닙니다. 임대 보증금은 수익이 아닌 반환 의무이며, 반환 시점의 자금 수요를 따로 확인하세요.
산식·정책 참고일: 2026-09-08. 구역별 최신 고시와 세무 검토 결과를 우선하세요.